Einleitung: Eine wachsende Kluft zwischen Diskurs und Daten

Die 2025 von ASPIM und OID veröffentlichten Studien offenbaren eine paradoxe Situation. Die Integration von ESG-Kriterien ist für Immobilienfonds zwar verpflichtend geworden, doch die tatsächliche Messung von Nachhaltigkeit bleibt unzureichend, heterogen und mitunter schwer vergleichbar. Die Immobilienbranche befindet sich somit in einem Umfeld, in dem die Kommunikation schneller voranschreitet als die technischen Nachweise.

IRICE untersucht als unabhängige Drittorganisation, die nach ISO/IEC 17065 akkreditiert ist, was die Zahlen offenbaren: wo die messbare Realität liegt und welche Instrumente es ermöglichen, die Glaubwürdigkeit der Akteure zu sichern.

1. SFDR: Massive ESG-Anzeige, stabile Klassifizierungen

90 % der ausstehenden Immobilienkredite werden heute unter Artikel 8 oder 9 eingestuft.

Doch dieser scheinbare Aufstieg in höhere Marktsegmente verschleiert einen wesentlichen Punkt: Die Dynamik stabilisiert sich.

• 22 % der ausstehenden Beträge fallen unter Artikel 9 (Ziel der nachhaltigen Investition).
• 35 % im hybriden Artikel 8 (Anteil nachhaltiger Investitionen im Portfolio).
• 33% in Artikel 8 einfach.
• 10% bleiben Artikel 6.

Das rasante Wachstum der Jahre 2021–2023 weicht einer Phase der Konsolidierung, in der Manager eher bestehende Positionen sichern als neue schaffen.

2. Taxonomie: Sehr schwache Übereinstimmung, trotz des hohen Fondsvolumens.

Dies ist eines der wichtigsten Ergebnisse beider Studien.

Durchschnittliche tatsächliche Übereinstimmung mit der Taxonomie (alle Fonds zusammen):

• Marktwert: 3,7 %
• Investitionsausgaben: 8,8 %
• Umsatz: 3,2 %
• Betriebskosten: 2,1 %

Vorvertragliche Zusagen sind weiterhin sehr schwach:

• 1 % im Hybridmodell nach Artikel 8
• 6 % in Artikel 9

Diese Diskrepanz zwischen Anspruch und Wirklichkeit ist kein Versagen: Sie spiegelt die operative Komplexität der taxonomischen Ausrichtung wider – strenge technische Kriterien, schwer zu erfassende Daten, heterogene Perimeter.

Für IRICE bestätigt dies, dass messbare Nachhaltigkeit nicht auf die SFDR-Berichterstattung beschränkt werden kann, die ein Instrument für Transparenz und kein Instrument für Leistung ist.

3. Biodiversität: zunehmende Bedeutung in ESG-Rahmenwerken, aber methodische Heterogenität

Biodiversität zählt zu den drei am häufigsten genannten Umweltthemen in den Fonds nach Artikel 8 (59 %) und den hybriden Fonds nach Artikel 8 (31 %).

Die Methoden unterscheiden sich jedoch stark:

• Vegetationsbedeckungsgrad, Künstlichkeit, CBS
• ökologische Studien,
• Labels oder Zertifizierungen, die sich stark voneinander unterscheiden,
• Die internen Indikatoren sind nicht harmonisiert.

Studien enthüllen eine wichtige Tatsache:

Indikatoren für Biodiversität gehören zu den am wenigsten vergleichbaren Indikatoren zwischen verschiedenen Fonds.

Hier kommt akkreditierten Drittorganisationen eine entscheidende Rolle zu: Sie bieten einen stabilen, überprüfbaren und unabhängigen Rahmen, da sich der Markt immer weiter ausdehnt.

4. Immobilien-SRI-Label: ein Übergang zu einem Reifezyklus

Wichtige Daten für 2025:

• 101 gekennzeichnete Fonds, die 55 % des allgemeinen Publikumsmarktes repräsentieren.
• 28 Vertragsverlängerungen im Jahr 2024: Der Markt wandelt sich von einer Expansionsphase zu einer Konsolidierungsphase.
• Im Durchschnitt 49 Kriterien in den Rastern, ein Rückgang gegenüber 2024 (54) – ein Zeichen für den Wunsch nach Rationalisierung.
• 86 % der Fonds nutzen die Best-in-Progress-Strategie.

Der Rückgang der Anzahl von Indikatoren für Biodiversität, Wasser, Abfall oder Zertifizierung ist kein Rückschritt: Er spiegelt eine Präzisierung der Rahmenbedingungen wider, um die Messung zu erleichtern und die Ansätze an die Erwartungen von SFDR / Taxonomy anzupassen.

5. Negative Auswirkungen (PI): weit verbreitet, aber geringe Differenzierung in der Berichterstattung

• Bei 94 % der Fonds bleibt das Engagement in fossilen Brennstoffen bestehen – fast immer null.
• 84 % weisen EPC-Ratings von C oder niedriger auf, wobei durchschnittlich 74 % der betroffenen Objekte betroffen sind.
• Daten zu Treibhausgasemissionen und -verbrauch sind schwieriger zu aggregieren, insbesondere außerhalb der EU.

Studien heben die geringe Vergleichbarkeit von PAIs insgesamt hervor → ein großes Problem für Investoren.

6. Impact Investing: strengere Anforderungen, nur sehr wenige Fonds sind tatsächlich förderfähig.

Die Studie identifiziert:

• Nur 12 Impact-Fonds,
• einschließlich 10, die unter Artikel 9 eingestuft sind,
• Dies entspricht 4,25 Milliarden Euro.

Die Wirkungskriterien sind anspruchsvoll.

• Intentionalität
• Zusätzlichkeit,
• Messbarkeit,
• kein Schaden,
• unabhängige Überwachung.

Das neue IFD-Netz erfordert:

• 32 Fragen,
• 13 obligatorische Qualifikationsfragen,
• eine progressive Mindestpunktzahl (60/100 im Jahr 2025 → 70/100 im Jahr 2027).

Dieses Rahmenwerk untermauert eine zentrale Beobachtung:

Die Auswirkungen erfordern eine unabhängige, strenge und evidenzbasierte Bewertung und können nicht auf die SFDR-Klassifizierung reduziert werden.

7. Was diese Daten für die Glaubwürdigkeit des Marktes bedeuten

Die beiden Dokumente stimmen in drei Hauptpunkten überein:

A. Der Anstieg der Reife

Der Markt integriert Transparenzverpflichtungen, SRI-Rahmenwerke und die Erfassung von ESG-Daten immer besser.

B. Die technischen Beweise reichen weiterhin nicht aus.

Taxonomie, Biodiversität, negative Auswirkungen: Methodische Unterschiede erschweren den Vergleich.

C. Akteure suchen nach stabilen und unabhängigen Bezugspunkten

Die Studie unterstreicht die Bedeutung von Drittorganisationen (Auditoren, Zertifizierungsstellen, externe Gutachter) für die Sicherung der Prozesse und die Begrenzung des „regulatorischen Rauschens“.

Genau hier setzt IRICE im Ökosystem an: eine unabhängige, akkreditierte, evidenzbasierte und methodenorientierte Bewertung, die echte Leistung von bloßer Kommunikation unterscheidet.

Fazit: Auf dem Weg zu einem Markt, in dem der Beweis den Unterschied ausmacht.

Der Immobiliensektor durchläuft eine Phase der Normalisierung:

• gestiegene Forderungen nach Transparenz
• konsolidierte SRI-Strategien
• strukturiertere Indikatoren,
• Spendenaufruf Artikel 9,
• Entstehung von Impact-Fonds.

Die Glaubwürdigkeit des Marktes hängt jedoch von einem einzigen Punkt ab: der Fähigkeit der Marktteilnehmer, überprüfbare, vergleichbare und auditierbare Nachweise zu erbringen.

Genau das ist die Funktion von IRICE:

• um die Qualität der Methoden sicherzustellen,
• die Messung stabilisieren,
• um das Vertrauen der Anleger zu sichern
• um eine Verwässerung der ESG-Indikatoren zu vermeiden
• und sicherzustellen, dass Nachhaltigkeit auf Fakten und nicht auf Absichten basiert.