Ansprüche auf biologische Vielfalt gemäß
der Europäischen Richtlinie 2024/825
Rechtlicher Rahmen für Umweltkommunikation im Immobiliensektor: Was ist erlaubt? Welche Verantwortlichkeiten bestehen? Welche Rücknahmepflichten gibt es?.
Der rechtliche Rahmen: EU-Richtlinie 2024/825
Die europäische Richtlinie 2024/825 über Umweltangaben definiert die Kommunikationsregeln für alle Sektoren, einschließlich der Immobilienbranche, neu. Ihr Ziel ist die Bekämpfung von „Greenwashing“ durch die Forderung nach unabhängiger Untermauerung von Werbeaussagen.
Grundprinzip
Umweltbezogene Aussagen von Projektentwicklern, Kommunikationsfachleuten und Vermögensverwaltern müssen durch unabhängige Überprüfung belegt . Aussagen ohne formellen Nachweis können Sanktionen der DGCCRF (französische Generaldirektion für Wettbewerbspolitik, Verbraucherschutz und Betrugsbekämpfung) nach sich ziehen.
Drei unterschiedliche Evidenzebenen
1 Ansatz
Intern, operativ. Ökologischer Gestaltungsprozess, Umweltmanagement, Teameinbindung.
Beispiel: „Entwurf auf der Grundlage ökologischer Ausgleichsprinzipien“ oder „Adaptives Management der Biodiversität vor Ort“.
2 Bewertung
Extern, gemessen. Bewertung, Analyse und Diagnose werden von einem Dritten durchgeführt (jedoch nicht unbedingt von einem akkreditierten).
Beispiel: „BPS-Wert von 85/100“ oder „Effinature-Diagnoseniveau sehr gut“.
3 Zertifizierung
Unabhängig, formell, akkreditiert. Nachweis durch eine akkreditierte Stelle gemäß ISO/IEC 17065, Garantie der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen.
Beispiel: „Biodiversitätszertifizierung, ausgestellt von einer nach ISO/IEC 17065 akkreditierten Stelle“ oder „Effinature-Zertifizierung validiert“.
Hinweis: Gemäß Richtlinie 2024/825 führt nur Stufe 3 (Zertifizierung durch eine akkreditierte Stelle) zu einem rechtlich uneingeschränkt haltbaren Anspruch.
Was ist erlaubt, was ist nicht erlaubt?
Strukturierter Vergleich: Ansprüche, die im Lichte der Richtlinie 2024/825 verteidigungsfähig sind, und solche, die ein rechtliches Risiko darstellen.
✓ Erlaubt
„Effinature-zertifizierter Betrieb, sehr gutes Niveau“
Formale Zertifizierung mit unabhängiger Prüfung. Dokumentierte Nachweise von Dritten.
„BPS-Punktzahl von 82/100 – externe Prüfung abgeschlossen“
Messbare, dokumentierte und verifizierte Bewertung durch einen unabhängigen Dritten.
„Biodiversitätszertifizierung, ausgestellt von einer nach ISO/IEC 17065 akkreditierten Stelle“
Formeller, anerkannter und dokumentierter Nachweis. Die stärkste rechtliche Garantie.
„BREEAM-Neubauzertifizierung“
Anerkanntes Drittparteiensystem, formalisierte unabhängige Prüfung.
"Dokumentierter ökologischer Gestaltungsansatz"
Interne Verfahrensbeschreibung. Zulässig, sofern keine unbegründeten Ansprüche beigefügt sind.
✗ Riskant / Verboten
„Ein Projekt, das die Biodiversität respektiert“
Behauptung ohne formalen Beweis. Mögliches Greenwashing. Risiko eines Eingreifens der DGCCRF (französische Generaldirektion für Wettbewerbspolitik, Verbraucherschutz und Betrugsbekämpfung).
„Biodiversitätslabel erhalten“
Wenn die Angaben selbst gemacht werden oder keine Akkreditierung durch Dritte vorliegt. Keine unabhängige Bestätigung.
„Verpflichtung zur Vermeidung von Nettoverlusten“
Ein Versprechen ohne unabhängige Überprüfung oder formalisierte Nachverfolgung. Eine nicht überprüfbare Zusage.
„Umweltfreundlicher“
Unklarer Vergleich ohne objektive Kriterien oder dokumentierte Beweise Dritter.
„Selbst eingeschätzter Effinatur-Score“
Interne Bewertung ohne externe Prüfung. Keine unabhängige Bestätigung.
Verantwortung und Rücknahme der Anschuldigungen
Wer trägt die Verantwortung?
Verantwortlich für die Anschuldigung ist derjenige, der sie erhebt. Richtlinie 2024/825 und die Rechtsprechung der DGCCRF legen Folgendes fest:
- • Der Veranstalter oder Kommunikator ist dafür verantwortlich, jede Behauptung, die er öffentlich oder in der B2B-Kommunikation aufstellt, zu belegen.
- • Die Zertifizierungsstelle ist nicht dafür verantwortlich, wie der Betreiber die Zertifizierung in seiner Kommunikation verwendet oder anpasst.
- • Wird die Zertifizierung jedoch selbst ausgesetzt oder widerrufen, muss der Betreiber unverzüglich alle darauf basierenden Ansprüche zurückziehen.
Rechtliche Verpflichtungen zum Rückzug
Sie müssen eine Behauptung unverzüglich zurückziehen oder berichtigen, wenn:
-
1
Zertifizierung widerrufen: Die Zertifizierungsstelle hat Ihre Zertifizierung zurückgezogen oder ausgesetzt. Die Behauptung ist nicht mehr begründet.
-
2
Anfrage der DGCCRF: Die Aufsichtsbehörde hat einen Verstoß gegen die Vorschriften bzw. Greenwashing festgestellt. Sie sind rechtlich verpflichtet, den Sachverhalt zu beheben.
-
3
DGCCRF-Verurteilung: Eine Verwaltungs- oder Gerichtsentscheidung hat den irreführenden Charakter der Behauptung festgestellt.
-
4
Widerrufene Referenz: Die Norm oder der Standard, auf dem Ihr Anspruch beruht, wurde zurückgezogen oder für ungültig erklärt.
Auszahlungsmechanismus und Fristen
Gesetzliche Frist: Nach Benachrichtigung haben Sie in der Regel 14 bis 30 Tage Zeit , die Einhaltung der Vorschriften nachzuweisen oder die Anschuldigung zurückzuziehen.
Umfang der Entfernung: Sämtliche Kommunikationsmittel und Materialien, die die Behauptung veröffentlichen (Website, Marketingmaterialien, soziale Medien, Presse, Berichte), müssen aktualisiert werden. Die bloße Entfernung der Behauptung von der Website reicht nicht aus, wenn sie in gedruckten Berichten oder Vertragsdokumenten erscheint.
Drei Beweisebenen, eine Kommunikationsstrategie
Entscheidend ist, die drei Ebenen kontext- und zielgruppengerecht darzustellen. Eine einzelne Ebene reicht für eine überzeugende Aussage nicht aus; erst die Kombination aller drei Ebenen ergibt eine schlüssige Erzählung.
| Ebene | Funktion | Rechtliche Begründung | Öffentliche Anschuldigung? |
|---|---|---|---|
| Ansatz | Interne ökologische Prozesse, Gestaltung, Steuerung | Keine. Nur interne Beweise. | Mit Vorsicht |
| Bewertung | Messung, Diagnose und Bewertung werden von einem Dritten durchgeführt | Teilweise. Eine vollständige, unabhängige Prüfung ist erforderlich. | Empfohlen mit Audit |
| Zertifizierung | Formeller, anerkannter, unabhängiger Nachweis durch Dritte | Vollständige. Rechtlich vertretbare Begründung. | Erlaubt |
Vier Szenarien für die Artikulation
Szenario 1: Solo-Ansatz
Kontext: Kleines Projekt, interne Kommunikation, keine öffentliche Aussage.
Verwendungszweck: Dokumentation des ökologischen Ansatzes, Begründung gegenüber Teams und internen Stakeholdern. Keine öffentlichen Aussagen.
Szenario 2: Vorgehensweise + Bewertung
Kontext: B2B-Kommunikation, Investoren, Marktvorqualifizierung.
Anwendung: Dokumentierter Ansatz + geprüfter BPS- oder Effinature-Score. Kann schwache Aussagen („gemessener Ansatz“, „X-Score“) stützen, jedoch keine starken Aussagen ohne Zertifizierung.
Szenario 3: Prozess + Bewertung + Zertifizierung
Kontext: Großprojekt, starke öffentliche Ansprüche, ESG/SFDR-Investoren, Marketing.
Anwendung: Alle Ebenen verdeutlichen den Sachverhalt: Prozess (Was und Warum), Bewertung (Das Messbare), Zertifizierung (Der Nachweis). Vollständig nachvollziehbare öffentliche Aussagen.
Szenario 4: Behauptungen ohne Belege (Sollten vermieden werden)
Risiko: Greenwashing. DGCCRF-Exposition.
Beispiel: „Biodiversitätszertifiziertes Projekt“ ohne tatsächliche Zertifizierung. Formelle Benachrichtigung + Bußgeld.
Grundprinzip
Je öffentlicher die Behauptung und je größer das Publikum (Investoren, Medien, Werbung), desto unabhängiger und formeller muss der Nachweis sein. Der akkreditierte Zertifizierer trägt gemäß Richtlinie 2024/825 das alleinige Risiko.
CO2-Deklarationen: Es gelten die gleichen Regeln
Die Richtlinie 2024/825 umfasst nicht nur Ansprüche im Zusammenhang mit der biologischen Vielfalt. Sie gilt für alle Umweltansprüche , einschließlich solcher im Zusammenhang mit Kohlenstoffemissionen und dem Klimawandel. Im Immobilienbereich sind die am häufigsten genannten Ansprüche:
Riskante CO2-Angaben
- „Kohlenstoffarme Baustelle“ ohne reale Messungen oder dokumentierte Methodik
- „Klimaneutrales Bauen“ durch einfache Kompensation ohne wirksame Reduzierung
- „RE2020 schnitt besser ab“ ohne Daten, die von einem Dritten überprüfbar sind
- „Reduzierung des CO2-Fußabdrucks um X %“ im Vergleich zu einem nicht dokumentierten Basisszenario
Wesentliche Kohlenstoffaussagen
- CBCA-Label (Low Carbon Construction Site Acted) – tatsächliche Messung + von IRICE ausgestelltes Label
- Efficarbon- Messung nach EN 15978-Methodik, dokumentierte Module A4-A5
- Primärdaten, die von einer Drittorganisation geprüft werden können
- Die Reduktion wurde im Vergleich zu einem transparenten Basisszenario
Das Prinzip ist dasselbe wie bei Aussagen zum Thema Biodiversität: Je öffentlicher und quantifizierter die Aussage ist, desto unabhängiger müssen die Beweise sein. Ein Bauträger, der in seinen Marketingmaterialien eine „klimaneutrale Baustelle“ bewirbt, unterliegt denselben Strafen wie bei einer unbegründeten Aussage zum Thema Biodiversität – der französischen Generaldirektion für Wettbewerbspolitik, Verbraucherschutz und Betrugsbekämpfung (DGCCRF), einer formellen Benachrichtigung und einer Geldbuße.
Instrumente zur CO2-Nachweisführung: Efficarbone – CO2-Messung für Baustellen · CBCA-Label · ESRS E1 – Klima
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Die Richtlinie (EU) 2024/825 wurde im März 2024 verabschiedet. Die Mitgliedstaaten müssen sie bis März 2027 umsetzen. Unternehmen haben ein Interesse daran, dies frühzeitig zu berücksichtigen, da Umweltversprechen bereits durch geltendes Verbraucherrecht geregelt sind und die Kontrollbehörden (DGCCRF) aktiv sind.
Eine von einer akkreditierten Stelle (wie z. B. IRICE, Cofrac-Akkreditierungsnummer 05-0655) ausgestellte Zertifizierung stellt den stärksten rechtlichen Nachweis für eine Umweltbehauptung dar. Die Richtlinie 2024/825 erkennt akkreditierte Zertifizierungen von Drittanbietern ausdrücklich als Nachweismittel an.
Ja. Die Richtlinie 2024/825 erfasst alle Umweltangaben ohne Unterscheidung. Eine CO₂-Aussage (z. B. „CO₂-arme Baustelle“) muss, genau wie eine Aussage zur Biodiversität, durch überprüfbare Daten belegt werden.
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Biodiversität oder Kohlenstoff: Überprüfen Sie Ihre Einhaltung der Vorgaben. Drei Fragen zur Überprüfung Ihrer Einhaltung:
- 1 Besitzen Sie eine Zertifizierung, die von einer akkreditierten Stelle gemäß der Norm ISO/IEC 17065 ausgestellt wurde?
- 2 Wurde die Bewertung von einem dokumentierten, unabhängigen Dritten durchgeführt und geprüft?
- 3 Können Sie auf Anfrage der DGCCRF jede einzelne öffentliche Anschuldigung unverzüglich begründen?
Lautet die Antwort auf eine dieser Fragen „Nein“, sollten Sie Ihre Kommunikation vor der Veröffentlichung noch einmal überdenken.