SFDR und Biodiversitätsartikel
8, 9 und PAI-Indikatoren
Die SFDR 2.0-Reform verschärft die Transparenzanforderungen in Bezug auf die Biodiversität für Immobilienfonds. Verwaltungsgesellschaften müssen ihre Indikatoren für negative Auswirkungen (PIIs) mit überprüfbaren Daten für jedes einzelne Objekt dokumentieren.
SFDR: Welche Auswirkungen hat die Biodiversität auf Immobilienfonds?
Die SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) verpflichtet Vermögensverwaltungsgesellschaften, ihre Fonds nach dem Grad der Integration von ESG-Kriterien zu klassifizieren. Für Immobilienfonds (OPCI, SCPI, Private-Equity-Immobilienfonds) ist Biodiversität zu einem Klassifizierungsfaktor geworden
Artikel 8 – ESG-Förderung
Der Fonds fördert ökologische und soziale Merkmale. Er muss darlegen, wie er die Biodiversität in seine Investitionsentscheidungen integriert und entsprechende Überwachungsindikatoren veröffentlichen.
Rund 60 % der europäischen Immobilienfonds fallen unter Artikel 8
Artikel 9 – Ziel für nachhaltige Entwicklung
Der Fonds verfolgt ein nachhaltiges Anlageziel. Er muss nachweisen, dass jedes Anlagegut positiv zu einem Umweltziel (einschließlich der Biodiversität) beiträgt und den DNSH-Grundsatz respektiert.
Strengere Nachweisanforderungen – quantitative Daten pro Anlage erforderlich
In beiden Fällen ist Biodiversität kein zusätzliches Kriterium mehr, sondern Bestandteil der regulatorischen Dokumentation des Fonds. Institutionelle Anleger (Versicherer, Pensionsfonds, Staatsfonds) fordern zunehmend detaillierte Biodiversitätsdaten, bevor sie Gelder investieren.
SFDR 2.0: Was ändert sich 2026-2027?
Der von der Europäischen Kommission am 20. November 2025 veröffentlichte Reformvorschlag SFDR 2.0 ersetzt die Kategorien der Artikel 8 und 9 durch ein neues dreistufiges System:
| Kategorie SFDR 2.0 | Biodiversitätsanforderung | Erwartete Daten |
|---|---|---|
| Übergang | 70 % des Portfolios orientieren sich an einem Übergangsbenchmark | ESG-Indikatoren nach Anlageklasse, messbare Entwicklung |
| Nachhaltig | Messbarer Beitrag zu einem Umweltziel + DNSH | Biodiversitätswert pro Objekt, Nachweis des DNSH-Ziels 6 Taxonomie |
| Auswirkungen | Messbare Wirkungsabsicht, nachgewiesene Zusätzlichkeit | Ausgangswert + Messung nach der Intervention + Kausalattribution |
Für alle drei Kategorien ist der Trend eindeutig: Qualitative Daten („Wir integrieren Biodiversität“) reichen nicht mehr aus. Wir benötigen quantifizierbare Indikatoren pro Objekt , mit einer nachvollziehbaren Methodik und vergleichbaren Ergebnissen im Zeitverlauf.
Das BPS-System trägt diesem Bedarf gezielt Rechnung: Jedes Asset erhält eine individuelle Bewertung, die auf dokumentierten Kriterien basiert und mit einem von IRICE unterzeichneten Zertifikat versehen ist. Die Bewertung kann für das Produktreporting des Fonds auf Portfolioebene konsolidiert werden.
PAI-Indikatoren und Immobilien-Biodiversität
Die wichtigsten negativen Auswirkungen (Principal Adverse Impacts, PAIs) sind Indikatoren für negative Auswirkungen, die Verwaltungsgesellschaften veröffentlichen müssen. Im Immobilienbereich ist der PAI 7 – „Aktivitäten mit negativen Auswirkungen auf aus biologischer Sicht sensible Gebiete“ .
Biodiversitäts-PAI für Immobilien
- PAI 7 Anteil der Vermögenswerte in oder in der Nähe von Gebieten mit hoher Biodiversitätssensibilität (Natura 2000, ZNIEFF, Feuchtgebiete). Erfordert die Kartierung jedes einzelnen Vermögenswerts.
- Tatsächlicher PAI ( Anteil der Vermögenswerte, die einem Risiko der Entwaldung oder Netto-Künstlerisierung ausgesetzt sind). Erfordert die Überwachung der Landnutzung.
- Wasser-PAI: Wasserverbrauch und Auswirkungen auf Gewässer. Verknüpft mit Ökosystemleistungen zur Wasserregulierung.
Das BPS deckt den PAI 7 bis zu seiner Anfangsphase ab (Lage des Standorts in Bezug auf sensible Gebiete, ökologische Inventare) und liefert die notwendigen Daten für verwandte PAIs (Flächenbedarf, hydrologische Kontinuitäten, Vegetation).
Artikel 29 LEG: die französische Zusatzverpflichtung
unterliegen französische Vermögensverwaltungsgesellschaften mit einem verwalteten Vermögen von über 500 Millionen Euro Artikel 29 des Energie- und Klimagesetzes (LEC). Dieser Artikel schreibt eine spezifische Berichterstattung zur Biodiversität vor, deren Anforderungen über die SFDR hinausgehen.
Biodiversitätsstrategie
Beschreibung der Strategie zur Angleichung an die Ziele des Übereinkommens über die biologische Vielfalt (CBD). Wie das Portfolio zur Verringerung des Drucks auf die biologische Vielfalt beiträgt.
Biodiversitäts-Fußabdruck
Messung des Biodiversitäts-Fußabdrucks des Portfolios. Makroskalige Instrumente (GBS, ENCORE) erfassen den Gesamt-Fußabdruck; das BPS bietet die Granularität pro Immobilienobjekt, die bei diesen Top-Down-Ansätzen oft fehlt.
Risikoanalyse
Bewertung der Abhängigkeitsrisiken und der Auswirkungen auf die Biodiversität. Angleichung an den TNFD/LEAP-Ansatz und die Anforderungen E4-5 der CSRD.
Artikel 29 des LEC und SFDR zielen auf dasselbe Ziel ab: Biodiversitätsdaten für jedes Objekt . Eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, die das BPS für ihr Immobilienportfolio nutzt, übermittelt gleichzeitig ihre SFDR-Berichte, ihre Berichte gemäß Artikel 29 LEC und, falls sie der CSRD unterliegt, ihre ESRS-E4-Berichte.
Von SFDR zu CSRD: ein Datenkontinuum
Vermögensverwaltungsgesellschaften, die dem SFDR unterliegen, investieren in Unternehmen (oder halten Vermögenswerte), die dem CSRD unterliegen. Dadurch entsteht ein bidirektionaler Datenfluss :
Das BPS ist so konzipiert, dass es beiden Gliedern dieser Kette dient: dem Projektentwickler oder Immobilienunternehmen, das die Daten erzeugt (CSRD-Berichterstattung), und der Verwaltungsgesellschaft, die sie konsolidiert (SFDR-Berichterstattung). Die individuelle Bewertung jedes Objekts ist der grundlegende Baustein, der beide Aggregationsebenen ermöglicht.
Häufig gestellte Fragen
Ja. Die SFDR gilt für alle Finanzmarktteilnehmer in der EU, einschließlich nicht börsennotierter Immobilienfondsgesellschaften (SCPI, OPCI, institutionelle Fonds). Die Transparenzpflichten in Bezug auf Biodiversitäts-PAIs sind dieselben.
Ein Fonds nach Artikel 8 fördert Umweltmerkmale (einschließlich der Biodiversität). Ein Fonds nach Artikel 9 verfolgt ein nachhaltiges Anlageziel und muss einen messbaren positiven Beitrag nachweisen. Für Fonds nach Artikel 9 sind Biodiversitätsdaten pro Anlageobjekt (z. B. BPS-Daten) unerlässlich.
Der PAI 7 (Aktivitäten mit negativen Auswirkungen auf Gebiete mit hoher Biodiversität) ist ein obligatorischer, aber unvollständiger Indikator. Er erfasst lediglich die Nähe zu Schutzgebieten. Für eine umfassende Biodiversitätsberichterstattung sind Daten zu den tatsächlichen Auswirkungen (Landnutzung, Fragmentierung, Arten) erforderlich, die der BPS quantifiziert.
SFDR und Kohlenstoff: Klima-PAIs auch
SFDR schreibt außerdem klimabezogene Leistungsindikatoren (PAIs) vor: CO₂-Fußabdruck des Portfolios, Treibhausgasintensität der Investitionen und Engagement in fossilen Brennstoffen. Für Immobilienfonds der CO₂-Ausstoß im Baugewerbe (Upstream Scope 3) der wichtigste Faktor – und ohne Primärdaten am schwierigsten zu dokumentieren.
Efficarbone misst die tatsächlichen Emissionen von Baustellen, Anlage für Anlage, in einem Format, das auf Fondsebene konsolidiert werden kann – genau wie BPS es für Biodiversität tut. ESRS E1 und Kohlenstoff →
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